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Rechtstipp Elektronisch geschlossene Immobilien-Maklerverträge sind Fernabsatzgeschäfte

Auch bei Grundstücksgeschäften spielt das Internet inzwischen eine wichtige Rolle. Wie sieht es dann aber mit den Provisionsforderungen des Maklers aus und hat der Verbraucher dann ein Widerrufsrecht?

Auch bei Grundstücksgeschäften spielt das Internet inzwischen eine bedeutende Rolle. Kommt der Grundstückskauf auf Vermittlung eines Maklers zustande, sieht sich der Grundstückskäufer regelmäßig hohen Provisionsforderungen des Maklers ausgesetzt. Wie verhält es sich aber, wenn der Grundstückskäufer Verbraucher ist und das Zustandekommen des Maklervertrages über das Internet angebahnt wurde? Hat der Verbraucher dann ein Widerrufsrecht?

Mit dieser Frage hatte sich der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in zwei Revisionsverfahren zu befassen. Er hat im Sinne der Verbraucher entschieden und das Bestehen eines Widerrufsrechts mit Urteilen vom 07.07.2016 bejaht.

Maklerprovision in Höhe von 15.000 Euro

Im Verfahren I ZR 30/15 bewarb die klagende Immobilienmaklerin im April 2013 in einem Internetportal ein Hausgrundstück. Der Beklagte bekundete per E-Mail sein Interesse an dem Objekt. Die Immobilienmaklerin übersandte ihm darauf als PDF-Datei ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 6,25 Prozent des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung enthielten weder die Internetanzeigen noch das Exposé.

Der Beklagte bestätigte telefonisch den Eingang des Exposés und bat um einen Besichtigungstermin. Einige Wochen nach der Besichtigung erwarb er das Grundstück zu einem Kaufpreis von 240.000 Euro. Die Klägerin verlangte daraufhin vom Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 15.000 Euro. Der Beklagte widerrief den Maklervertrag im Laufe des Rechtsstreits. Das Landgericht hatte der Zahlungsklage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten war ohne Erfolg.

Fall 2: Maklerprovision in Höhe von 23.205 Euro

Im Verfahren I ZR 68/15 bewarb die Klägerin, ebenfalls eine Immobilienmaklerin, im Jahr 2013 im Internet ein Grundstück. Auf die Anfrage des Beklagten übersandte sie ihm per E-Mail ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 3,57 Prozent des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung fand sich in dem Exposé nicht. Der Beklagte bestätigte per E-Mail den Eingang des Exposés und vereinbarte mit der Klägerin einen Besichtigungstermin. In der Folgezeit erwarb er das Grundstück zu einem Kaufpreis von 650.000 Euro. Die Klägerin verlangte von dem Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 23.205 Euro. Auch im Laufe dieses Rechtsstreits widerrief der Beklagte den Maklervertrag. Während das Landgericht den Beklagten antragsgemäß verurteilt hatte, hat das Oberlandesgericht die Klage auf die Berufung des Beklagten abgewiesen.
 
Der Bundesgerichtshof hat in dem Verfahren I ZR 30/15 das Berufungsurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. In dem Verfahren I ZR 68/15 hat er die Revision der Klägerin zurückgewiesen. In beiden Verfahren haben also die Grundstückskäufer Recht bekommen.
 
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sind die streitgegenständlichen Maklerverträge rechtlich als Fernabsatzverträge über die Erbringung von Dienstleistungen zu qualifizieren. Bei Fernabsatzverträgen besteht zugunsten der beteiligten Verbraucher ein Widerrufsrecht. Der Widerruf der Maklerverträge durch die Beklagten im Prozess sei in beiden Fällen rechtzeitig gewesen. Nach der auf beide Fälle anwendbaren, bis zum 12. Juni 2014 geltenden Rechtslage konnten Verbraucher Fernabsatzverträge "endlos" widerrufen, wenn sie, wie in den entschiedenen Fällen, nicht ordnungsgemäß auf ihr Widerrufsrecht hingewiesen wurden. Dies hat sich zwar durch die am 13. Juni 2014 in Kraft getretene gesetzliche Neuregelung geändert.

Seitdem erlischt das Widerrufsrecht auch bei unterbliebener Widerrufsbelehrung spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Allerdings galt eine Übergangsregelung, nach der das Widerrufsrecht bei vor dem 13.06.2014 im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Dienstleistungsverträgen bei fehlender Widerrufsbelehrung erst mit Ablauf des 27.06.2015 erloschen ist. Diese Frist war von beiden Beklagten gewahrt worden. 

Unser Tipp

Die Urteile des Bundesgerichtshofs betreffen zwar Sachverhalte, auf die noch das alte, bis zum 12.06.2014 geltende Verbraucherschutzrecht zur Anwendung kam. Diese Rechtslage hat sich zugunsten der Unternehmer seit dem 13.06.2014 geändert.

Zum einen wurde eine Übergangsregelung eingeführt, wonach das Widerrufsrecht bei vor dem 13.06.2014 im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Dienstleistungsverträgen bei fehlender Belehrung mit Ablauf des 27.06.2015 erlischt.

Zum anderen wurde in Bezug auf seit dem 13.06.2014 geschlossene Fernabsatzverträge geregelt, dass das Widerrufsrecht spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss erlischt. Die kommentierten Entscheidungen sind nicht nur für noch nicht abgeschlossene Altfälle relevant.

Ihre Tragweite haben die beiden Urteile insoweit, als in Bezug auf per E-Mail oder telefonisch geschlossene Grundstücksmaklerverträge nunmehr abschließend geklärt ist, dass es sich um Fernabsatzverträge handelt, die dem nicht über sein Widerrufsrecht belehrten Verbraucher immerhin ein Widerrufsrecht von 12 Monaten und 14 Tagen geben. Voraussetzung für eine wirksame Ausübung dieses Widerrufsrechtes ist jedoch, dass der Maklervertrag noch nicht beidseitig erfüllt wurde. Die Maklerprovision darf also noch nicht bezahlt sein. Nach Zahlung ist ein Widerruf nicht mehr möglich.
 
Ihr
Stefan Michel
KLEINER Rechtsanwälte

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