Die neue Regel im Maklergesetz sollte für mehr Fairness im Mietmarkt sorgen: Seit Juni 2015 gilt bei der Vermietung von Wohnungen das Bestellerprinzip. Mieter sparen seither bis zu zwei Kaltmieten Provision, wenn ein Makler eingeschaltet wird, denn diesen muss nun der Eigentümer bezahlen.

Das Maklergesetz schont nicht nur die Haushaltskasse der Mieter, es brachte vor allem den Immobilienmarkt im Internet in Bewegung, der seit Jahrzehnten wie ­zementiert erschien und weitgehend aus Portalen und Anzeigenmärkten bestand. Mehr als 30 Start-ups bieten hier inzwischen neue Tools und Services an, die Suche, Vermietung und Verkauf erleichtern und die Präsentation von Immobilien verbessern. Mit der Skjerven-Gruppe hat sich zudem ein Investor etabliert, der sich auf diesen Bereich spezialisiert hat.

Vor der Einführung des Bestellerprinzips sank auf den Portalen die Zahl der Mietangebote, weil sich Makler um neue Aufträge bemühen mussten. Außerdem fusionierten die Portale Immowelt und Immonet; die Mutter von Marktführer Immobilienscout24, die Scout AG, notiert heute an der Börse. "Eine Gesetzesänderung in einem so lukrativen Markt ver­ändert die Branche und bringt neue ­Geschäftsmodelle hervor", kommentiert Volker Wohlfahrt, Vice President Consumer Marketing bei Immobilienscout24, die Entwicklung. "Einige kleinere Mietmakler haben ihr Geschäft aufgegeben, bei uns sank die Zahl der professionellen Immobilienvermittler um mehr als 1.500."

Stagnation im Wohnungsbau belebt Anzeigenmarkt

Das Geschäft der Portale blüht weiterhin: Der Bestand an Mietwohnungen hat sich zwar wieder normalisiert, aber steigende Migration, der wachsende Zuzug in Ballungsräume, der stagnierende Wohnungsbau sowie niedrige Zinsen und fehlende Anlagealternativen sorgen dafür, dass Mieter wie Käufer händeringend nach Haus- und Wohnungsangeboten suchen. "Unser Geschäft betrifft das neue Gesetz nicht. Um Aufmerksamkeit für ihre Angebote zu erreichen, werden Makler und Eigentümer weiterhin Anzeigen schalten", sagt Ulrich Gros, Finanzvorstand bei Immowelt. "Sie werden sich aber stärker positionieren und mehr Services entwickeln müssen."

Längst hat sich die Suche nach Wohnungen und Häusern ins Internet verlagert. Bis 2018 sollen 70 Prozent der Angebote nur noch online erscheinen. Laut einer Studie der Münchner Ludwig-Maximilians-Universität suchen 70 Prozent der Kaufinteressenten und Mieter auf Portalen, 61 Prozent in Suchmaschinen und 34 Prozent auf Kleinanzeigenmärkten. Mit zwölf Millionen Besuchern im Monat führt Immobilienscout24 den Anzeigenmarkt an. Doch im Verein mit dem Hamburger Portal Immonet konnte Immowelt den Abstand verringern.

Neue Management-Tools und bessere Ansichten

Die Portale reagieren auf die neuen Aufgaben für Makler bereits mit mehr Service für deren Online-Marketing und das ­Management. Sie vernetzen ihre Plattformen mit Banken, Versorgern und anderen Dienstleistern, um auch nach der Suche noch von Provisionen beim Abschluss von Finanzierungen oder von Verträgen mit Energielieferanten und Umzugshelfern profitieren zu können. Sie sehen sich aber auch von Start-ups herausgefordert, deren Seiten moderner, übersichtlicher wirken und deren Dienste praktischer sind, weil sie für die Wünsche einzelner Kundengruppen entwickelt wurden.

Das bieten die neuen Start-ups

Mieter können bei Homewhere.io gezielt suchen und lernen Kiez-Alternativen kennen. Rentkit gibt Eigentümern Werkzeuge zur ­Abstimmung von Besichtigungen an die Hand; Vedian oder Smartexposé erweitern Präsentationsmöglichkeiten durch Video, 360-Grad-Ansichten oder 3-D-Grundrisse.

"Als Marktführer haben wir die finanzielle Power und 550 Mitarbeiter, um Ideen selbst umzusetzen und auf unserem Marktplatz zu integrieren", sagt Wohlfahrt. Immowelt-Vorstand Gros setzt auf Erfahrung und Größe: "Da wachsen Konkurrenten für einige unserer Funktionen heran", sagt er. "Viele ziehen mit gut gestalteten Diensten Aufmerksamkeit an, aber letztlich müssen sie ­Angebote zur Nachfrage finden, und das fällt ihnen nicht leichter als uns."

Auch wenn sich auf Dauer die Reihen der Newcomer lichten werden - mit Tenanto und Mitadu haben sich bereits zwei Start-ups zurückgezogen und die Portale kaufen schon zu -, verändern sie den Markt durch Smart Data und verbesserte Verfahren, um Parteien zusammenzubringen. Sie nutzen Communitys, damit Nutzer mehr von Mitbewohnern oder Mietern erfahren. Im mobilen Internet lassen sich zudem Suche und Besichtigungen leicht organisieren, Filme und Rundumansichten bieten bessere Bilder von Immobilien. "Leider gibt es noch keine virtuelle Besichtigung", bedauert Wohlfahrt. Aber was nicht ist, wird bald kommen: gerade wenn neue Konkurrenz gewohnte Geschäfte neu belebt.